【更新記事】2021年インデックス投資トレンドは「国内REIT」と予想。最新ニュースを追いながら、展望を考える

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この記事は、更新記事です。

インデックス投資やREITに関して最新ニュースが出るたびに、更新していきます。

また、情勢の変化によっては、展望や予想を変更する場合があります。

日経新聞「日銀のREIT購入、近づく『天井』3割が上限に接近」2020年8月12日

  • 日銀が金融緩和策の一環として手掛ける不動産投資信託(REIT)購入の「天井」が近づいている
  • 上限は発行済み投資口数の10%だが、7月末時点で購入対象の約3割の銘柄が9%台となったもよう。2021年度中に全銘柄が上限に達する可能性もある
  • 買い入れ上限の再引き上げについて、日銀は「必要に応じて判断する」(幹部)という
  • 黒田東彦総裁は「強力な金融緩和を粘り強く続けていく」と繰り返しており、市場では「いずれ上限を15%に引き上げる」との見方が強い

この記事を読んで、私は「ここからはREITが上がりそうだな……」と思い始めました。

今の金融緩和を続けていく限り、いえ、現状は続けざるを得ないはずなので、高い確率で上限15%への引き上げは行われると思ったのです。

日経新聞「JR西日本、物流センター事業参入 不動産事業の拡大急ぐ」2021年1月28日

  • JR西日本は不動産事業の拡大を急ぐ
  • 数年内に物流センターや不動産投資信託(REIT)を新たに手掛け、収益基盤を厚くする
  • まず、電子商取引(EC)の進展で需要が高まっている大型の物流センターの建設を計画する。延べ床面積8千平方メートルを超える施設を設け、他社に貸し出す。立地などは今後検討する。
  • 賃貸オフィスやシェアオフィスの開発も加速する。資金調達にはREITを生かす。駅前の商業施設やオフィスなどを証券化し、外部から資金を得る考えだ
  • 既存の事業は見直しを進める。

このように2021年からは、コロナショックのダメージを受けたあらゆる業種が、物流やシェアオフィスに参入してくるのだと思います。

巣篭り需要で物流は需要を上げていますし、働き方改革の推進によって多様なオフィスの開発に注目が集まっていますからね。今から、楽しみです。

日経新聞「21年にREITは上昇の公算大 背景にある2つの理由」2021年1月29日

  • 2021年にはREITの相場が上昇する可能性が高いと筆者(関大介/アイビー総研代表)は考えている
  • (理由①)株式市場の上昇基調が続いているために、REITへの投資が拡大していないことだ。つまり、相対的にREITには割安感が生じている
  • (理由②)19年にREITの価格を大きく押し上げた要因の一つに大きな変化が生じそうにないことだ。その要因とは、米国債の利回りの低下である
  • コロナショックはリーマン・ショックのような金融危機でなく、大半のREITは19年当時と同様に低い金利での資金調達が可能な状態にある
  • さらに異常とも言える低金利によって、日本の不動産市場には外資系ファンドの参入が相次ぎ、高値圏での取引が続いている
  • 従って、賃貸料収入が一定程度減っても、不動産売却益の計上によって分配金の額を維持することが十分に可能な状況だ

これは、アイビー総研という不動産証券化コンサルティング業を行う会社の代表・関大介さんによる見立てです。

理由①と②、どちらも仰る通りだと思います。

ただ、「賃貸料収入が一定程度減っても、不動産売却益の計上によって分配金の額を維持することが十分に可能」というところは、正直、どうかなとも感じますね。賃料収入はもちろん、売却益についても、私はあまり期待していません。

日経新聞「帝国ホテル、客室をサービス付きアパートに転換」2021年1月31日

  • 帝国ホテルは食事など定額制のサービスが付随した「サービスアパートメント」の事業を始める
  • 帝国ホテル東京(東京・千代田)の客室の一部を改修し、99室を専用のアパートに切り替える。専属のスタッフが付き食事や洗濯など定額で提供する
  • 価格は約30平方メートルの客室で、税・サービス料込み30泊で36万円。約50平方メートルの客室(同60万円)なども用意する。最低5泊から利用できる
  • 施設内の設備も宿泊者同様に使える。ラウンジでコーヒーや紅茶を提供するほか、駐車場やフィットネスルーム、プールなどを利用する場合も追加料金などはかからない
  • ホテルニューオータニ(東京・千代田)は、テレワーク専用の定額制プランを販売。30日間、1室あたり30万円からで、1日あたり最大12時間客室を使える
  • 吉祥寺東急REIホテル(東京都武蔵野市)は、ベッドがなくデスクだけ配置した部屋など3種類の客室を用意し、3時間から利用できるようにした

これ、すごいです!
このモデルが成功すれば、ホテル業界は次々と賃貸オフィスや富裕層向けのセカンドハウス事業に向かいますよね。

市場にお金は余っている訳ですから、いくら世の中が不況になろうが物価が上がろうが、持っている人は持っているのです。

でも、コロナ禍では海外旅行には行けないし、車を買っても乗る機会がない。高い時計やバッグを買っても、身に付ける機会が減ってしまったとなれば……当然、「じゃあ住まいや仕事環境にお金をかけよう!」という流れが自然と起こります。

都心の高級ホテルや高層マンション、別荘地などはここから起死回生に躍起なはず。REITにもその影響は出てくることでしょう。

PR TIMES「パークタワー勝どきミッド/サウス 第1期1次・2次販売333戸 全戸に登録申し込み」2021年2月9日 

報道関係者用の原文資料もこちらに載せておきますね。

  • 三井不動産レジデンシャル株式会社は、中央区勝どき二丁目・四丁目にて建設中の分譲マンション「パークタワー勝どきミッド/サウス」の第1期1次・2次販売を2020年11月20日(金)~2020年11月28日(土)、2021年1月29日(金)~2021年1月31日(日)に実施
  • 最高販売価格3億3,980万円の住戸を含む販売戸数333戸全戸に申し込みがあった
  • 好評につき、2021年2月中旬より第1期3次の事前案内会(完全予約制)を新たに開催

このマンションの価格が……すごい。安くても7,260万円ですよ!

三井不動産レジデンシャルによるアンケートによると、契約者の購入の決め手は「駅直結」「ワークスペースがある」「商業施設への利便性」「コワーキングスペースとして」というニーズにあるようです。

「コロナを機に地方移住が増えてる」なんて声もありつつ、都心は相変わらず人気ですね。
巣篭り需要の上昇、富裕層の金余り、住宅ローンの低金利なども要因だと思います。

日経新聞「三井不動産、ホテルで定額の長期滞在プラン  30施設以上」2021年2月25日

  • 三井不動産は2021年2月25日、全国で30施設以上持つホテルを対象にした新たな宿泊プランを発表
  • 一つのホテルを定額料金で長期滞在するプランと、好みのホテルを選んで泊まる形の2種類を用意。サブ住む」と題し2種類の定額制プランを始める

三井不動産も画期的なサービスを打ち出してきました。

リリース直後から、Twitter内では「とんでもないサービス」と話題になっています。

月額15万円から好きなホテルに泊まれるとなれば、富裕層が飛びつきそうなこと間違いなしですよね!
自宅マンションより安く、ラグジュアリーな空間に住めるのですから。

都心では、「ホテル ザ セレスティン東京芝」「ミレニアム 三井ガーデンホテル 東京」「三井ガーデンホテル神宮外苑の杜プレミア」など。他にも全国のホテルで利用できます。

ホテルの在り方が、大きく変わることを実感するニュースですね!

日経新聞「ヒューリック、ティファニー銀座ビルを孫氏から取得」2021年3月1日

  • ヒューリックは1日、芙蓉総合リースと組み「ティファニー銀座ビル」(東京・中央)を2020年2月28日に取得したと発表
  • 同ビルはソフトバンクグループの孫正義会長兼社長が13年に300億円超で購入していた
  • 同ビルは銀座駅から徒歩2分で、銀座の中央通りに面する銀座の象徴的な建物だ。ヒューリックでは希少性が高く、資産価値が下がりにくいとみる

この記事からもわかるように、保有者こそ変われど都心の不動産事業は堅調です。

市場にはお金が溢れており、一部の富裕層(個人+企業)が常にお金の使い道を探しています。

今回ティファニービルを取得した「ヒューリック株式会社」は、他にも2021年2月5日にリクルートGINZA8ビル(東京・中央)を、その前の1月には電通グループの本社ビル(東京・汐留)を取得することが濃厚というニュースが……まさに「飛ぶ鳥を落とす勢い」です。

ヒューリックは、「銀座を投資重点エリアと位置付け、今後も継続的に優良物件の取得に注力する」とのこと。ますます目が離せませんね!

引き続き、最新注目ニュースが出たら更新していきます

私の予想では、バイデン政権による増税政策で2021年の米国株価の盛り上がりは落ち着いてくると思います。

そして、それに付随して日経平均も緩やかな上昇になるかとは思いますが、昨年ほどの急上昇は見込めないでしょう。

このまま米国株や日本株でもいいのかもしれませんが、再び感染が拡大したり、大企業が潰れたり、ワクチンの供給事情などで大きく荒れてしまう可能性が高いです。2021年の株式市場は、引き続き不安定だと言えます。

ですから、私は米国株中心だった資産をREITに全振りする方針を固めました

今年は相場の動きで一喜一憂せず、2024年くらいまでは手堅い資産を保有しながら市場全体を俯瞰したいのです。

まだまだどうなるかわかりませんが……まずは気長に情報収集を行ってまいりますね。

では、また次回!

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